تاریخچه

تاریخچه حقوق ثبت در ایران

سابقه حقوق ثبت در ایران قبل از هخامنشیان

اولین اطلاعی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانون‌نامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل از میلاد است که در ماده ۴۴ و ۶۰ آن درباره نوشتن قرارداد اجاره و مدت و مبلغ اجاره مقرراتی وضع شده و مواد ۱۲۰ و ۱۲۷ آن، در رهن طلا و نقره و کتبی بودن قرارداد و عقد ازدواج با حضور گواهان و به صورت مکتوب اجباری شده است 2 و نیز در مواد ۳۷ و ۳۹ و ۴۸ قانون حمورابی، هرگاه کسی مزرعه یا بستان یا خانه‌ای را می‌خریده لوح قرارداد مکتوب مالکیت فروشنده را می‌شکسته و قرارداد جدید مکتوب می‌شده است. این چند بند از قانون‌نامه حمورابی نشان می‌دهد که مدت‌ها قبل از حمورابی نزد مردمان منطقه غرب و جنوب‌غربی ایران، برای ثبت قراردادها و مالکیت، کتابت بر الواح سفالین و مشابه آن رواج داشته است۳ و همچنین در سال ۱۳۴۵ خورشیدی سنگ‌نبشته‌ای به خط میخی بابلی در شمال پل ذهاب کرمانشاه در دامنه کوهی کشف شده که محتوای آن حدود املاک مزروعی و مراتع و سایر مشخصات مربوط به آن را تعیین می‌نماید و معمولاً این قباله‌ها در دو نسخه تهیه می‌شده که یکی از آنها در زمین (موضوع سند) نصب می‌گردید. این نوع سنگ‌نبشته را «کودورو» می‌نامیدند و البته تعداد دیگری از این کودوروها در حفاری‌های شوش توسط دومرگان کشف شده است.این حجاری از تاریخ ۱۱۱۷ تا ۱۱۲۹ قبل از میلاد است.۴ با توجه به این نوع کتیبه‌ها می‌توان گفت که ضبط و ثبت املاک مزروعی بسیار متداول بوده است. بعد از این تاریخ، کتیبه‌های مجموعه قوانین آشور که از کتابخانه آشوربانی‌پال کشف‌شده مقرراتی در باب تنظیم قباله‌ها و تعهدات موجود است و از زمان حکومت بابلی هم کتیبه‌ای سنگی با موضوع خرید تعداد ۲۵ هزار قطعه خشت که فروشنده متعهد شده مورد‌معامله را در محل کار تحویل دهد، به دست آمده است.۵

تاریخ حقوق ثبت در زمان هخامنشیان

دولت بابل به دست کوروش هخامنشی در ۵۳۸ قبل از میلاد سقوط کرد. در سال‌های ۱۹۳۳ و ۱۹۳۴ در حدود سی هزار لوح گلی در حفاری‌های تخت جمشید مرتبط به زبان هخامنشیان به دست آمد که تقریباً ۶ هزار عدد آن سالم مانده است. زیرا به هنگام آتش‌زدن تخت جمشید توسط اسکندر مقدونی این ۶ هزار لوح گلی پخته شده و سالم باقی مانده است و تاکنون دو هزار لوح آن خوانده و منتشر شده است. این کتیبه‌ها به زبان عیلامی و به خط میخی است. از میان این خشت‌های پخته، کتیبه‌هایی حاکی از اجاره املاک شاهی به دست آمده که یکی از آنها متعلق به سال ۵۰۳ قبل از میلاد است. در این کتیبه، مستأجری به‌نام خومنکه Xvxmnaka تعهد سپرده مدتی بعد مقداری جورا که وام گرفته بود به علاوه مقداری دیگر اضافه تحویل دهد. هم‌چنین بعضی از مکاتبات سلطنتی با ساتراپ‌ها (شهربانی‌ها) حاوی نمونه‌هایی از عقد ازدواج است[۶]. و نیز کشاورزان بسیاری که فاقد زمین بودند و برای کشت زمین‌های خانواده سلطنتی با دربار قراردادهایی امضا می‌کردند، در بخشی از کاخ تخت جمشید الواح متعددی به صورت رونوشت‌هایی مخصوص بایگانیِ کل دیوان تخت جمشید به دست آمده است.در چند لوحی از آنها نام چندصد آبادی ثبت شده است[۷]. در سال ۱۹۰۰ میلادی در ویرانه شهر عظیم بیشاپور دفتر بزرگ معاملات از قرن ۱۸ تا ۱۳ قبل از میلاد با کاوش آمریکاییان کشف شد.پوم‌پلی آمریکایی در حفریات بابل، دیوان ثبت اسناد و معاملات را که به صورت حیرت‌انگیز تنظیم شده بود و در واقع، عظمت تمدن بابل را نشان می‌داد، کشف کرد. اسناد معاملات در آن دیوان بسیار بود و علاوه بر آنها عقدنامه ازدواج، اسناد ملکی خانه و باغ و برده (غلام) و عقد ازدواج بزرگان در آن دیوان ثبت شده است و نیز اسناد ملک و معاملات نقل و انتقال و عقود ممهور به‌دست‌آمده که حاکی از تأسیس دیوان معاملات و ثبت اسناد و املاک و ثبت عقود بوده است. آنچه از مطالب تاریخی و کتیبه‌ها استفاده می‌شود حاکی از آن است که از زمان هخامنشی‌ها نوشتن اسناد و قباله‌ها به عهده مغان بوده و گویا یک مقام رسمی، رئیس تشریفات دربار یا خزانه‌داری با زدن مهری برجسته بر الواح گلی که روی آن نوشته‌ای به زبان فارسی باستان یا عیلامی یا اکدی بوده به آنها رسمیت می‌داده است.بعضی اسناد را هم روی پوست می‌نوشتند به ویژه اسنادی را که بایستی به جاهای دوردست فرستاده می‌شدند. این اسناد و قباله را به زبان‌های آرامی، عیلامی، اکدی و فارسی‌باستان می‌نوشتند.[۸] در زمان داریوش ملقب به کبیر، وی دستور داد تا جمهوری‌های یونانی (دولت‌شهرها) را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از جهت مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.[۹] کوروش وقتی به سلطنت رسید وارث تاج و تخت پادشاهان عیلامی در شهر شوش شد. در بین‌النهرین از زمان قدیم‌تر کتابت بر آجر (خشت پخته) معمول بوده و کتیبه‌هایی از حفریات شوش به دست آمده در حدود سیصد عدد آن مربوط به زمان سلطنت کوروش است. از این کتیبه‌ها تعدادی درباره وام بذر و خواروبار و نقره و قراردادهای بازرگانی و معاملات ملکی مزارع و خانه‌ها و خرید و فروش برده و غلام، اجاره املاک، رسید وجه اجاره فهرست و ثبت رعایا است.[۱۰] برای اطلاع از معاملات ملکی در بابل باید بدانیم که زمین به مربعات کوچک تقسیم می‌شود. مزارع بزرگتر از روی تعداد بذرافشان مساحت می‌شد؛ یک قار (GAR) عبارت از زمینی است که مقدار ۴ چنیک و نیم بذر و تخم پاشیده شده؛ یک قاع برابر ده قار زمین بذرافشان یا ۶۷۵ فوت مربع می‌گردد. در آن زمان در اجاره‌نامه قید می‌شد که وجه اجاره جلوتر و در ابتدای ماه اول و هفتم پرداخت می‌شده است و غالباً شرط می‌کردند که تعمیرات پشت بام و تعویض چوب‌های پوسیده و در (ب) جدید به خرج مستأجر باشد.[۱۱]در روزگار کوروش دوم، دفترهای دولتی در بخش باختری دولت هخامنشی زبان آرامی را به کار می‌بردند. پس از انجام اصلاحات اداری داریوش، این زبان‌ها در ساتراپ‌های خاوری نیز زبان رسمی گشت و گذشته از زبان آرامی که برای همه حاکمیت ارضیِ دولت هخامنشی همگانی بود، در سرزمین‌های دیگر دبیران برای نوشتن اسناد رسمی زبان‌های محلی را هم به کار می‌بردند.[۱۲] اسنادی که از بابل به دست آمده نشان می‌دهد که بسیاری از مردم زمین‌ها و باغ‌های خود را گرو می‌گذاشتند.[۱۳] برای امضای اسناد دو روش بوده است؛ یکی روش بابلی که متعاملین و گواهان مهر برجسته خود را بر لوحه‌های گلی می‌زدند و دیگر آنکه اسناد بر چرم‌های طومار‌مانند نوشته می‌شد و آن را گل‌اندود می‌کردند و متعاملین، مهر خود را بر لوحه‌های گلی جداگانه زده و با ریسمانی به اصل اسناد متصل می‌کردند.در بابل، مدارک و اسناد دولتی را که اکثراً مربوط به سرحدات و املاک بوده است در محل مخصوص پس از ثبت آن بایگانی می‌کردند که محل ثبت را «دیفیتیراس» می‌نامیدند. و از این اسم می‌توان گفت که کلمه دفتر از قدیم وجود داشته است. در زمان هخامنشیان و دوره پادشاهی خشایارشاه، اسناد معاملات را در محلی که به دیوانخانه معروف بوده تنظیم و نام پادشاه را در آن ذکر می‌کردند تا از جعل و تزویر مصون باشد و هم‌چنین در تنظیم اسناد حضور دو نفر قاضی را جهت انجام تشریفات و تصدیق معامله لازم می‌شمردند. در زمان سلطنت داریوش، ثبت ملک در دفاتر دولتی معمول بوده است. در زمان او والیان یا ساتراپ‌ها باید از تعداد نفوس و خانواده و تعداد املاک و خانه‌ها اطلاع داشته‌باشند. برای این کار، دفاتری ترتیب داده بود که تعداد آنها با اسامی صاحبان آن با مشخصات ملک در دفاتر یادداشت می‌شد و نقل و انتقال هم با حضور در آن دفتر انجام می‌گرفت و به این ترتیب یک نوع «ثبت املاک» در سراسر کشور ایران رواج داشته و شخص والی عهده‌دار این وظیفه بوده است و هیچ صاحب ملکی در دادگستری نمی‌توانست طرح دعوی کند مگر آنکه اسم او در آن دفتر مخصوص ثبت شده باشد و همچنین دفتر دیگری برای زارعین که قصد آباد‌کردن زمین را داشتند، وجود داشت و دفتری هم برای حقابه و میزان آن.[۱۴] 

تاریخ حقوق ثبت بعد از هخامنشیان تا انقراض ساسانیان

از دوران پس از انقراض هخامنشی‌ها تا تشکیل دولت اشکانی که اسکندر مقدونی و سلوکی‌ها به ایران فرمانروایی داشتند، درباره حقوق ثبت اطلاع چندانی نداریم. اما مسلماً همان مقررات مربوط به زمان هخامنشی‌ها کمابیش رایج بوده و آنچه که مسلم است در مرکز و ساتراپ‌نشین‌ها، ادارات مرکزی و خزاین و اسناد سیاسی و حقوقی و قضایی نگهداری می‌شد. همه مرافعات و اختلافات بین ایرانیان و یونانیان توسط قضات یونانی و طبق قوانین مدنی یونان حل و فصل می‌شده است‌[۱۵] و لذا بدون شک، اسناد و معاملات مردم به زبان یونانی نوشته می‌شده است و این وضعیت تا زمان سلسله بعدی یعنی اشکانیان، تا حدودی، ادامه داشته است؛ یکی از اسنادی که در سال ۱۲۱ میلادی بر پوست آهو نوشته شده در شهر دورا اوروپوس از متصرفات اشکانی کشف‌شده است. این سند که در کنیسه یهودیان (سیناگوگ) به دست آمده، سند وامی است که مردی برلاس نام مبلغی برای یک‌سال وام می‌گیرد و اموال غیرمنقول خود را رهن می‌گذارد.‌[۱۶] علاوه بر رهن اموال غیرمنقول، خود بدهکار متعهد شده است مادامی که بدهی خود را نداده نزد بستانکار به عنوان خدمتکار کار کند. نام بستانکار فرهاد خواجه‌سرا رئیس قلعه ارگ‌بُد 
(Arka pat) بوده است. این سند را چند نفر به عنوان گواه امضا کرده‌اند. سند در دو نسخه بوده که یک نسخه نزد بستانکار و نسخه دیگر را برای روز مبادا که اگر اختلافی حاصل شد، در مرکز مربوطه نگاهداری می‌کرده‌اند. نسخه‌ای که نزد دولت بایگانی می‌شده به صورت طومار لوله‌کرده و لاک و مهر شده به امانت می‌گذاشته‌اند. 

تاریخ حقوق ثبت در زمان ساسانیان

در دوره ساسانیان از سال ۲۴۷ تا ۶۵۱ میلادی یکی از پادشاهان این سلسله که شهر کازرون در فارس و گنجه در قفقاز توسط او ساخته شده برای شهر نقشه‌کشی نموده و محل خانه‌ها و املاک را تعیین و مشخص کرده بود. در زمان انوشیروان دادگر وظیفه فرمانفرمایان این بود که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت نماید و برای جلوگیری از تعدیات، قضاتی به ولایات می‌فرستادند تا بر عرایض و شکایات مردم رسیدگی کنند. این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته، دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بوده‌اند. در زمان انوشیروان، دفاتر دیگری نیز از قبیل دفتر ممیزی املاک و مساحی آن وجود داشته که در اخذ مالیات مؤثر بوده است. [17] بنا بر نوشته هیربد تنسر کتابت اسناد و سجلات و شروط و التزامات مردمان، خود حرفه‌ای به شمار می‌آمده است؛ چه در این زمینه می‌نویسد «مردم در دین چند اعضا‌اند … عضو اول اصحاب دین و این عضو دیگرباره بر اصناف است. عضو دوم مقاتل = لشگریان، عضو سوم کُتاب و ایشان نیز بر طبقات و انواع و کتاب رسایل، کتاب محاسبات، کتاب اقضیه (قضایا) و سجلات و شروط.»[۱۸]بعضی اسناد و قباله‌ها در آن زمان به صورت کتیبه در لوح سنگی حک می‌شده است. میان کتیبه‌های ساسانی در تنگ خشک در نزدیکی سیوند فارس بر تخته سنگ بزرگی به طول ۴ متر و عرض ۳ متر سه کتیبه به خط پهلوی ساسانی (فارسی میانه) موجود است؛ کتیبه اول در گوشه شمالی تخته سنگ حک شده و دارای ۷ سطر است و ظاهراً وقف‌نامه یا هبه‌نامه ملکی است مشتمل بر باغ و بوستان و درختان آن و خانه از شخصی به نام فرخ مرد. کتیبه دوم در شمال غربی تخته سنگ قرار دارد و مضمون آن مانند کتیبه اول است. [19] هم‌چنین در مقصود‌آباد در جلگه مرودشت به صخره‌ای از کوه رحمت، دو کتیبه به خط و زبان پهلوی (پارسی میانه) کشف شده که اولی سند مالکیت ملکی است به‌نام دستگرد به یک شخص و دومی قباله چاهی است که به همان شخص تعلق دارد. در کتاب «متون پهلوی» نمونه‌ای از عقدنامه ازدواج (قباله‌زناشویی) درج شده است[۲۰] که آغاز آن «به نام خدا» و درباره پیمان کدخدایی است به موجب آن رضایت عروس و داماد و پدر عروس و تعهد به استمرار زناشویی و نفقه زن و ایجاب و قبول و میزان کابین (مهریه) و گواهی گواهان رعایت شده است و آخرین جمله آن «چنین فرجام یافت» می‌باشد. آخرین قباله‌ای که مربوط به دوره پایانی حکومت ساسانیان است در میان خرابه دژی در کوه مغ در شمال تاجیکستان به سال ۱۹۳۳م. به دست آمده است. ۷۴ فقره سند متعلق به دیو‌آشتیج[۲۱]آخرین فرمانروای سغدی کشف شده است. این اسناد روی چرم و کاغذ پوست نوشته شده و مشتمل است به نامه‌های اداری اسناد ملی و دستورهای اداری و یک قباله ازدواج.در ایران دوره ساسانی، نوشتن انواع سند از وقف و اجاره و انتقال قطعی اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت بر اموال از طریق ارث و خرید‌و‌فروش مورد عمل و اجرا بوده است حتی هبه و بخشش برای مقاصد معین در حقوق ساسانی جای مخصوص خود را دارد. در این دوره، نظارت کلی بر این نهادهای حقوقی به عهده اداره یا دیوان خاص به نام دیوان کرتکان Divani Kartakan)) بوده است که نه تنها موقوفه‌ها را ثبت و اسناد مربوط به هر کدام از آنها را نگهداری می‌کرد بلکه ممکن بود به تولیت موقوفه‌ها نیز بپردازد.[۲۲]در این دوره، نخستین مطلب مهم، تثبیت قراردادها و پیمان‌ها (یعنی ثبت آن در دفتر ثبت یا دفتر اسناد رسمی) در شکل نوشته بود و مطلب دیگر، راه‌های گوناگون تضمین انواع عقد است و سوم حمایت دستگاه قضایی از منافع طرف‌های قرارداد. زیر هر قرارداد رسمی به طرف‌های آن قرارداد حق می‌داد که آن را به اجرا درآورد. مسأله کتابت و ثبت قراردادها موجب گردید تا برای انواع گوناگون اسناد و قراردادها ضوابط دقیقی پیدا شود. معمولاً سند قرارداد در چند نسخه تهیه می‌گردید و کمتر از دو نسخه نبود. هر یک از طرفین، یک نسخه سند را با مهر گلی مهر می‌زدند (سند بدون مهر را بی‌اعتبار می‌دانستند). هم‌چنین ثبت قراردادها، در دادگاه‌ها و دفترخانه‌ها (به ویژه هنگامی که مال مورد معامله غیرمنقول بود) رواج گسترده‌ای داشت. دفترخانه، نسخه‌ای از هر سند خصوصی را در بایگانی خود نگاه می‌داشت. از‌همین‌رو، این اصطلاحات برای ثبت اسناد و قراردادها جالب توجه فراوان است؛۱ ـ نیپیک نامک Nipik Namakسند،‌
۳ ـ ویچیر نپیشتک Vic`irnipištak سند،۴ ـ بن Bun اصل، ۵ ـ ماتکMatak اصل، 
6 ـ هم پاجن Hampacen نسخه،۷ ـ پاجن Pacen نسخه، ۸ ـ پاتیخ شهر Patix sahr 
سند مالکیت، ۹ ـ آزات نامک Azat namak آزادنامه یا سند آزادی،۱۰ ـ هلیشن نامک Helišn Namakطلاق‌نامه. سند،۲ ـ دیپ فرورتک Dip Fravartakبرای انعقاد قرارداد یا سند متعاملین در نزد گواهان و در برابر قاضی، جملاتی را سه بار تکرار می‌کردند و در موارد قرارداد یا پیمان شفاهی، دست هم را فشار می‌دادند. اگر کسی به مفاد پیمان عمل نمی‌کرد یا تخلفی صورت می‌گرفت، ذی‌نفع به دادگاه مراجعه و درخواست الزام طرف به اتمام قرارداد می‌نمود. اگر کسی در تعهدی یا قراردادی ضمانت می‌کرد، مورد ضمانت در سند و قرارداد اصلی ثبت می‌گردید. اگر کسانی برای تعهدی یا قراردادی ضمانت مشترک می‌کردند، آن را اصطلاحاً هم‌خواستیکه (Hamxvastakeh)می‌نامیدند. چون فروش اموال غیرمنقول مستلزم انتقال حق واقعی آن بود. غالباً در سندی آن را به ثبت می‌رسانیدند و اما مسؤولیت نوشتن اسناد برعهده شخصی که ماتیگان یعنی استاندار نامیده می‌شد، بود که دبیرانی در اختیار داشت و هم این اسناد و زمین‌ها را در دفتر ویژه‌ای ثبت می‌کرد. [23]در زمان قباد و پسرش خسرو انوشیروان، کار مساحی اراضی معمول شد و فهرست اراضی مشمول مالیات و مساحت آنها را در دفتری در مرکز مملکت وارد می‌کردند و نسخه دیگری از آن را برای کارگزاران شاهی در ولایات می‌فرستادند. به گفته طبری واحد اخذ مالیات زمین، جریب بود که در حدود یک‌دهم هکتار بود. [24]نکته مهم؛ اگر در مورد تاریخ حقوق ثبت در زمان ساسانیان اندکی تفصیل دادیم به این علت است که این ترتیبات عیناً در حکومت‌های بعدی ایران از جمله خلفای اموی و عباسی معمول بوده و تا زمان‌های اخیر در دوره قاجار، در سراسر ایران‌زمین مورد عمل بود، به استثنای دوره مغول و غازان‌خان که از اواسط دوره قاجار، تاریخ حقوق ثبت ما مدون‌تر و مطابق الگوی اروپایی، تأسیسات ثبتی اندک اندک مورد اقتباس قرار گرفت. 

حقوق ثبت پس از ساسانیان۱‌ـ در دوره اسلامی 

 با ورود اسلام به ایران و به طور مشخص از سال ۸ ه‍.ق. تا سال ۲۵۵ ه‍.ق. روابط حقوقی و دیوانی و دفاتر مالیاتی مسکوکات و حتی اوزان و مقادیر در غرب به زبان‌های رایج محلی و در شرق دنیای اسلام به خط و زبان پهلوی ساسانی (پارسی میانه) بود و اگر هم دادوستدی میان مردم معمول بوده و به ثبت می‌رسیده، اراضی و املاک جهت ارزیابی و اخذ طرح در جایی فهرست‌بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده‌است. اولین نمونه سندنویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج‌البلاغه از حضرت علی علیه‌السلام می‌یابیم. و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جایی به ثبت می‌رسیده است.در مورد ثبت عقدنامه‌ها از قرون اولیه اسلام چند نمونه از خطبه‌های قباله‌های ازدواج به دست ما رسیده است، از جمله؛ خطبه حضرت رسول (ص) به هنگام عقد ازدواج حضرت فاطمه (س) با حضرت علی (ع) و خطبه عقد زنی از بنی‌عبدالمطلب و خطبه عقدی توسط حضرت امام محمد تقی علیه‌السلام (195 ـ ۲۲۰ ه‍.) و خطبه عقدی که توسط حضرت امام علی‌النقی (ع) از حضرت شاهزاده عبدالعظیم حسنی روایت شده است[۲۵] و چون معاملات یعنی دادوستد و مقررات آن جزو احکام فقهی است لذا تنظیم اسناد مردم هم در این مدت با فقیهان بوده که حتماً قاضیان از میان فقها انتخاب می‌شدند.در مرکز حکومت کسی را که بر همه داوران ریاست داشت قاضی‌القضات می‌گفتند و قاضیان شهرها و قصبات با صلاحدید او انتخاب می‌شد. این قاضیان بودند که به دعاوی مردم می‌رسیدند و در میان مردم حکم می‌کردند و نکاح و طلاق و خرید و فروش و بخشش و ارث و هرگونه دادوستد مردم با آنها بود که وظیفه داشت در مجلس عام و در حضور همه مردم به کارشان برسند و مجلسی را که در آن می‌نشست، محکمه گویند. [26] در دوره اموی، دیوان انشا یا دفتر ارسال مراسلات تأسیس شد که پنج شعبه داشته است؛ ۱ ـ دفتر مراسلات مخصوص مکاتبه با پادشاهان و امیران و استانداران، ۲ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور مالی و رسیدگی به حساب آن، ۳ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور شهربانی و گزارش جریانات مربوط به معاملات و دیات و غیره، ۴ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور لشگری و ثبت اسامی و میزان سپاهیان و هزینه ارتش، ۵ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور قضایی ثبت احکام و شرایط قراردادها و غیره. [27] از این قرار معلوم می‌شود که ثبت اسناد و قراردادها و شرایط در دو شعبه از دفتر دیوان انشا ثبت و اسناد پس از ثبت به مهر مخصوص ممهور می‌شده است. از مهر حضرت رسول (ص) اطلاع داریم که بر نقره کنده شده بود.در فرمان نقل قضاوت یکی از قضات به نام خلف ملکی چنین می‌خوانیم؛ «برای حُسن جریان امور، کارکنان با فضیلت و تقوی انتخاب کند و کاتبی متدین و متورع ]و پرهیزگار[ که شرایط تحریر قبالات را عارف باشد و بر تحریر مقالات و در معرفت اسالیب کتابت ماهر و بر اصدار سجلات و وثایق قادر ….» [۲۸] که البته شرط عدالت جزو شرایط اصلی انتخاب محرران قباله‌جات و سجلات و وثایق بوده به حکم آیه شریفه ۲۸۲ سوره بقره قرآن‌کریم.

عصر مغول، ایلخانان و تیموریان

به طور کلی در ایران بعد از اسلام، کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قبالجات به وسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آنها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر، یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه‍.ق. در کلیه شؤون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان‌خان (۶۹۴ ـ ۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضل‌اله همدانی این وضع سر‌و‌سامانی پیدا کرد.[۲۹]در زمان ملک شاه سلجوقی (۴۶۵ ـ ۴۸۵ ه‍.ق.) تزویر در معاملات اتفاق می‌افتاد که به دستور وزیر با اقتدار او، خواجه نظام‌الملک، برای آن چاره‌اندیشی شد و قباله‌هایی که بیش از سی سال از تاریخ آن گذشته بود بی‌اعتبار تلقی شد و علت آن‌را چنین نوشته‌اند: افرادی برای قباله‌های خود دو نسخه تهیه می‌کردند و در معامله جدید یک نسخه از قباله‌ها را به خریدار می‌دادند یا باطل می‌کردند ولی نسخه دوم نزد فروشنده باقی می‌ماند و بعد از مدت‌ها همان نسخه به‌جامانده موجب سوءاستفاده و دست‌آویز مزوران قرار‌می‌گرفت. [۳۰]غازان مانند چنگیز یک نوع مجموعه قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ‌غازانی» می‌گویند. از موارد مربوط به ثبت اسناد و املاک چند ماده در اینجا نقل می‌شود؛۱ ـ قاضی را کسی به خانه خود نطلبد و هرچه قدرتمند و صاحب عزت و جاه باشد(باز هم) باید به دارالقضا بروند.۲ ـ هر حجت و قباله که سی سال از تاریخ آن گذشته باشد باید دوباره به صحه قضات برسد و حجت کهنه در طاس عدل شسته شود و بنچاق‌های سابق هم در طاس عدل شسته شود.۳ ـ اگر کسی به معامله معارض دست زند ریش او را بتراشند و گرد شهر بگردانند.۴ ـ اگر تاریخ‌نگار ضباط و ثبات و محرر دارالقضا با شخص دیگری برای انجام معامله معارض تبانی کرده باشد، سزاوار تنبیه است.یکی از مهم‌ترین مواد یاسای غازانی مربوط به تشکیل اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیرمنقول منحصراً باید به وسیله کاتبان عدل و کُتّاب دارالقضای محضردار رسمی تحریر می‌یافت. کاتبان دارالقضا فقط می‌توانستند مبلغ معین و محدود از متقاضی ثبت سند حق‌التحریر اخذ کنند. به این ترتیب که اگر ارزش مورد‌معامله از صد دینار بیشتر می‌بود فقط یک دینار حق‌التحریر بگیرند و نیز باید معتمدی معین به طور مرتب تاریخ تحریر همه قباله‌ها را می‌نوشت و روزانه نگاه می‌داشت تا اگر کسی قبلاً ملکی را فروخته یا به رهن گذارد، نتواند به معامله معارضی دست بزند و نیز هر مالکی باید قبل از انجام معامله قطعی یا بیع شرط، مالکیت خود را اثبات می‌کرد و هر سندی که تاریخ آن بیشتر از سی‌سال بود، اعتبار نداشت و هر سندی که از اعتبار افتاده بود، از ید دارنده خارج و بایستی در طاس عدل از میان می‌رفت و اگر دو سند معارض در دست دو نفر طرف مرافعه بود، هیئتی از علما و ائمه دارالعدل (دادگاه)، منعقد و به صحت و سقم اسناد رسیدگی و آن را که صحیح بود ابقا و دیگری که باطل یا مجعول بود امحا می‌کردند.[۳۱]در دفتر انشای آن زمان سجلات و حجت‌های شرعی (اسناد) وثایق و قبالات و عقود مناکحات تنظیم شده و در صفات شخص کاتب بالعدل چنین آمده؛ فاضل، عالم امین، متدین راست‌قول و درست‌قلم ـ مهارت در کتابت در اسناد دیون ـ مبایعات و صکوک املاک و قباله‌ها ـ محل اعتماد مردم.[۳۲] در فرمان قاضی شمس‌الدین چنین آمده است: «چون مولانا شمس‌الدین مردی امین و درست‌قول و درست‌قلم است…. و اقوال و افعال او عندالخلایق مقبول و مسموع افتاده راه مورخی حجج و قبالات و صکوک وثایق در دارالقضاء ممالک به او تفویض یافت… تا مجموع حجت‌ها و قبالات و مبایعات و دیون و معاملات و مناکحات و سایر قضایا که در هر ولایت واقع گردد و مرافعه به دیوان قضا ممالک برند. و جهت هر ولایت و شهرهای آن دفتری علی‌حده تعیین کرده و آن را به دروب و دروازه‌های شهر مبوب و منقسم گرداند و صورت آن قضیه را اول در دفتر ثبت کند و بعد از آن به تاریخ رساند و بر ورق اول و یا بر جلد هر دفتر بنویسد که دفتر فلان ولایت و اسامی شهرها در زیر آن ثبت کند تا اگر در بعضی از صور به رجوع احتیاج افتد به آسانی با سرمقصود رود بدین سبب این حکم نفاذ یافت تا مولانا شمس‌الدین را مورخ قبالات و مکتوبات شرعی، وقفیات و کتب املاک و صریح‌الملک وثایق و دیون و حجم معاملات و مبایعات و مناکحات و غیر آن دانسته دیگری را کائناً من کان مجال شرکت در مداخلت تصور نکنند.» [۳۳] به طوری که از متن بالا درمی‌یابیم؛ اولاً دفتر اسناد و دفتر املاک برای هر ناحیه و شهر جداگانه بوده و صلاحیت انحصاری مولانا شمس‌الدین برای رسمیت اسناد را می‌رساند و صحبت از کتب املاک (دفتر املاک فعلی و صریح‌الملک (دفتر املاک مستقر در ثبت اسناد فعلی) در آن زمان می‌نماید.از دوران بعد از غازان‌خان و اصلاحات او تا ظهور سلسله صفوی در ایران از چگونگی ثبت اسناد و املاک خبر خاصی نیست جز آنکه به همان وضع زمان غازان و جانشینان او عمل شد، با این توضیح که دیگر از طاس عدل و دقت در حفظ مالکیت مردم خبری نبود.

تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه

به علت نزدیکی زمان سلسله صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعه بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و دادوستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب شیعه جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷‌ه‍.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق،[۳۴] وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد.امر طلاق در حضور شیخ‌الاسلام اصفهان انجام می‌شد و وی با فرمان شاه تعیین می‌شد. در تذکرڑ‌الملوک می‌خوانیم که مستوفی علاوه بر حقوق ثابت سالانه، حق‌الثبتی هم از بابت ثبت و تأیید پرداخت تیول از مردم می‌گرفته است و این نشانه ثبت املاک تیول در دفتری خاص و تثبیت حقوق دارندگان حق استفاده از آنها بوده است.[۳۵]بسیاری از مثال‌ها ( دو رویه‌) بوده است. به این معنا که در یک روی سند حکم صدور و در روی دیگر فرمان شاه در تنفیذ و ابرام آن نوشته می‌شده است. مشخصه کلی این گونه مثال‌ها آن بوده است که توقیع «ثبت مهر همایونی شد» و مانند آن پشت فرمان‌های شاهان نقش می‌گردید که ثبت دفتر موقوفات شد[۳۶] و این عمل نشانه وجود دفتر مخصوص برای ثبت املاک موقوفه می‌باشد. در یکی از کتب مربوط به امور اداری دولت صفویان چنین آمده است؛ «بنای دادوستد امور شرعیه است که هرگاه مثلاً شخصی خانه‌ای خریداری نماید که سه تومان قیمت آن بوده است مادامی که قباله، آن خانه را به مهر حاکم شرع و فحول علمای اعلام آن زمان نرساند قبالچه او معتبر نمی‌شود و کسی اعتنا به قبالچه او نمی‌کند.[۳۷]یکی از مشاغل اداری دولت صفوی، وزیر موقوفات چهارده معصوم (ع) بوده است که شغل مشارالیه این است که کل املاک و مستغلات و دکاکین و خانات (خانه‌ها) و محال موقوفات چهارده معصوم (ع) را هر ساله ضبط و نسق نماید.[۳۸] حقوق سالانه این وزیر ۵۰ تومان بوده ولی تا ۷۰۰ الی ۱۰۰۰ تومان درآمد داشته است. 

۴ ـ تاریخ حقوق ثبت پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (1324 ـ ۱۱۴۶ه‍ .)

در زمان سلطنت کوتاه نادر‌شاه، انجام امور مربوط به ثبت معاملات کماکان در اختیار علما بوده است. گفتنی است نویسنده این یادداشت تعداد ۵۰ فقره از انواع اسناد و قباله‌ها را در کتاب قباله و قباله‌نویسی با شرح و تفصیل آورده است.[۳۹] به علاوه جزو اشیای نفیس بقعه شیخ صفی‌الدین اردبیلی کتابی به نام صریح‌الملک موجود است که شخصی به نام عبدی بیک در ۳۹۱ صفحه فراهم آورده و در آن کلیه املاک زراعی، دکاکین، خانه‌ها، کاروانسراها، حمام، قراء ششدانگ و یا کمتر در شهرهای تبریز و اردبیل را شرح داده است و می‌توان آن را به نوعی دفتر املاک و ثبت املاک به مفهوم امروزی دانست و هم‌چنین شخصی به نام محمدقاسم بیک صفوی متولی وقت آستانه شیخ صفی فهرستی از نفایس و اموال باقی‌مانده بقعه را تنظیم کرده که در سال ۱۳۲۸ از سوی کتابخانه ملی در ۹۴ صفحه چاپ شده است و در آنجا صحبت از کتابی به نام صریح‌الملک در باب اسناد و قباله‌جات املاک و مستغلات موقوفه آستانه شیخ صفی‌ به خط نستعلیق به میان آمده است که خود در ۵ مجلد بوده است.[۴۰]در سال ۱۲۷۹ ه‍.ق. به حکم ناصرالدین شاه قاجار «دیوانخانه عدلیه عظمیû» تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ ه‍.ش. است.[۴۱] متعاقب آن در ماه رجب ۱۳۲۷ مطابق ۱۲۸۸ دستوری از وزارت دادگستری رسید، به این شرح؛ «چون اسنادی در معاملات متداوله بین مردم رد و بدل و در هیچ اداره و دفتری ثبت و ضبط صحیح ندارد و این مطلب اسباب مشاجرات لایتنهاهی مابین افراد ناس‌می‌شود. علیû‌هذا در وزارت عدلیه اعظم دفتری موسوم «به اداره دفترخانه عمومی» تشکیل یافته است که کلیه اسناد از قبیل مصالحه‌نامچه و بیع‌ شرط و انتقال‌نامچه و تمسک و غیره که در معاملات مردم رد‌و‌بدل و صیغه آن در حضور یکی از علما جاری می‌شود، در دفتر مزبور ثبت شود و الصاق تمبر گردیده، رسمیت خواهد داشت و در دعاوی و مرافعاتی که ابراز می‌شود مورد وثوق و محل اطمینان خواهند بود. هرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشد و یا به ترتیبی مشروع مفاد اسناد از درجه اعتبار ساقط شود، لازم است دارندگان آن اسناد، اداره دفترخانه عمومی را مطلع نمایند تا در صفحه‌ای که اسناد ثبت‌شده فسخ یا رد قرض و قطع معامله یا ابطال مشروع سند ثبت‌شده را با حضور طرف یادداشت نمایند که اسباب اشکالات و مرافعات واهی نشود و این مسأله توضیحاً تصریح می‌شود نوشتجاتی که به تمبر دیوانخانه رسیده و ثبت شده است دیوانخانه عدلیه و عموم مأمورین آن نوشتجات را معتبر خواهند داشت و هر کس این قبیل نوشتجات را به تمبر دیوانخانه نرساند و رسم معمولی تمبر را ادا نماید برابر آتیه اعتبار داشته و در رفاهیت حال صاحبان اسناد مفید خواهد بود. وزارت عدلیه اعظم[۴۲]» این واقعه در زمان مجلس دوره دوم بوده است.برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز براساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. به علاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند. بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد. هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود، متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت، تا زمان مشروطه ادامه داشت[۴۳]. ولی چنین دستورالعملی به طور جد اجرا نشد و کماکان معاملات را ملاها و روحانیان مورد اعتماد مردم نوشته و در دفتری به نام دفتر شرعیات درج می‌کردند و شیوه کار غالباً به این صورت بود که اقرار و اعتراف متعاملین را در حاشیه سند گواهی می‌کردند و در پاره‌ای از موارد سند به امضای اصحاب معامله نیز می‌رسید. 

۵ ـ حقوق ثبت بعد از تاریخ مشروطه تاکنون

به هر حال، بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه در سال ۱۳۲۹ ه‍.ق. در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد.در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.ویژگی‌های این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر‌منقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ ۱ ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، ۲ ـ نقل و انتقال راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، ۳ ـ نقل و انتقال راجع به عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، ۴ ـ قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، ۵ ـ وقف‌نامه راجع به املاک ثبت‌شده و ۶ ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن از ده سال بیشتر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم ‌الاجرا شدن اسناد ثبت شده. اما باید یادآور‌شد که در این قانون تنظیم و ثبت اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۶ قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده تصویب شده که ماده اول این قانون، ثبتِ کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرده است. در قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب ۱۰/۵/۱۳۰۷ در ۱۰ ماده، قانون مذکور در قسمت ثبت املاک نسخ شد. در تاریخ ۶/۱۰/۱۳۰۷ قانونی زیر عنوان قانون متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده تصویب شد. در تاریخ ۲/۳/۱۳۰۸ قانون دیگری با عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.در ۱۱/۷/۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید. در تاریخ ۱۳/۱۱/۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده مصوب شد. در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده وضع گردید که در آن طبق ماده ۲۵۵ اکثر قوانین قبلی نسخ و ثبت املاک الزامی شد. به‌موجب ماده ۱۷۵ آن باز هم ثبت اسناد توسط اداره ثبت و کارمندان ثبت به عمل می‌آمد. در ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات در ۱۵۷ ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد که قانون مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ را نسخ نموده و قانون مصوب ۱۳۱۰ از تاریخ ۱/۱/۱۳۱۱ قابل اجرا شد.پس از مدتی و طی فرایندی به آقایان دکتر موسی جوان و سیدجعفر افجه‌ای اجازه تأسیس دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق توأماً داده شد و همین عمل در شهرستان‌ها هم تکرار گردید.ناگفته نماند اولین دفاتر اسناد رسمی در اداره ثبت مربوطه مستقر و جزو تشکیلات ثبت بودند و صاحبان دفتر هم کارمند ثبت بوده‌اند و اگر کسی قصد تنظیم سند معامله را داشت باید به اداره ثبت مراجعه می‌کرد. این وضع تا بهمن ۱۳۰۷ ادامه داشت. در سال ۱۳۰۸ دفاتر اسناد رسمی خارج از اداره ثبت تشکیل شد ولی باز هم در خصوص معاملات مربوط به املاک، ثبت‌شد که دفتر املاک مردم بایستی به اداره ثبت مراجعه می‌کردند تا در ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون ۱۳۰۷ نسخ شد که باز هم در نقاطی که دفتر اسناد رسمی تعیین نشده بود مردم برای معاملات خود به اداره ثبت مراجعه می‌کردند و نیز در هر دفتر اسناد رسمی به جز دفاتری که در محضر مجتهدین جامع‌الشرایط تشکیل می‌شد باید اسناد در دفتر دیگری با حضور نماینده ثبت می‌شد ولی در سال ۱۳۵۴ ثبت سند فقط در دفتر اسناد رسمی صورت می‌گرفت و دیگر نیازی به وجود دفتر نماینده ثبت نبود.[۴۴]این قانون از آن زمان تاکنون یعنی ۷۷ سال است که اجرا می‌شود و تاکنون نسخ نشده ولی در سال‌های ۱۳۱۲، ۱۳۱۳، ۱۳۱۴، ۱۳۱۷ ،۱۳۲۰ و ۱۳۲۲اصلاحاتی در آن به عمل آمده است. در سال‌های ۱۳۳۷ و ۱۳۵۱ هم اصلاح و در ۱۳۵۱ مواد ۱۴۳ تا ۱۵۷ به آن الحاق شد. در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سال ۱۳۵۴، قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال ۱۳۵۶ یک تبصره به ماده ۲۰ اضافه شد. در سال ۱۳۵۷ ماده ۱۴۸ مکرر الحاق شد و در سال ۱۳۶۵ مواد ۱۴۷ ـ ۱۴۸ ـ ۱۵۴ اصلاح شد.[۴۵]از طرفی، در تاریخ ۱۳۰۹ قانون اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج تصویب گردیده و سایر قوانین دیگر به شرح زیر مصوب شد؛ قانون ازدواج ۱۳۱۰؛ قانون دفاتر اسناد رسمی خرداد ۱۳۱۶ و آیین‌نامه اجرایی آن ۱۳۱۷؛ قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ که جزیی از اداره ثبت اسناد و املاک است و مقرر می‌دارد که کلیه شرکت‌های ایرانی مذکور در قانون تجارت تا آخر شهریور ۱۳۱۰ تقاضای ثبت نمایند؛ قانون ثبت و افراز اراضی مربوط به سازمان مسکن اسفند ۱۳۵۰؛ قانون ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تیر ۱۳۳۴؛ قانون حدود اراضی ساحلی مرداد ۱۳۴۶؛ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض۱۳۳۳؛ قانون ثبت املاک عشایری اسفند ۱۳۴۲؛ قانون شهرداری‌ها ۱۳۳۴ راجع به تفکیک اراضی و ساختمان‌ها؛ قانون تفکیک و افراز اراضی شهری اسفند ۱۳۵۱؛ قانون ماده واحده رشد متعاملین شهریور ۱۳۱۳؛ بالاخره قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیرماه ۱۳۵۴ در ۷۶ ماده؛ آیین‌نامه بیمه سردفتران و دفتریاران اسفند ۱۳۵۵؛ قانون توزیع حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی موضوع ماده ۵۴ ق.د.ا.ر.ک. مصوب ۱۱/۳/۷۳؛ آیین‌نامه بیمه بازنشستگی سردفتران ۵/۱۰/۷۳ و بسیاری از قوانین دیگر که جای ذکر آن در این تاریخچه نیست.

تأسیس دفاتر اسناد رسمی

در ماده اول قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱/۱/۱۳۰۲ که در ۱۲۶ ماده تنظیم و تصویب شده است چنین می‌خوانیم؛ «دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود: ۱ ـ …. ۲ ـ ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود.تا قبل از سلطنت رضاشاه پهلوی، در ایران، دفتر اسناد رسمی وجود نداشت و معاملات مردم راجع به اموال منقول و غیرمنقول در‌خصوص عقود مختلف مثل وقف، صلح و ازدواج و طلاق نزد حکام شرع یا بعضی از روحانیون که به درجه اجتهاد رسیده بودند مضبوط می‌شد و اسناد آن در نزد آنان محفوظ می‌ماند. روحانیون، معاملات مردم را در دفتری ثبت می‌کردند و برای اثبات این معاملات در مقابل بنچاق یا قباله‌ای که آن را مهر و امضا کرده بودند به اشخاص می‌دادند که این قباله یا بنچاق در حکم سند بود و هرگونه معامله نسبت‌به آن به وسیله شخصی که سند به‌نام او از سوی حکام شرع و روحانیون مُهر شده بود انجام می‌گرفت. رضا‌شاه در سال ۱۳۰۵ دستور تأسیس دفترخانه اسناد رسمی در سراسر ایران را داد.قانون دفاتر اسناد رسمی مستقلاً در بهمن ۱۳۰۷ تصویب شد و مواد آن با جرح و تعدیلی در قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۸ و ۱۳۱۰ به صورت باب مستقلی بعداً تصویب شد. در ۱۵/۳/۱۳۱۶ قانون مستقلی به نام قانون دفاتر اسناد رسمی در ۶۵ ماده تصویب شد. قانون دفاتر اسناد رسمی دو آیین‌نامه دارد که یکی در ۲۷/۷/۱۳۱۶ و دیگری ۱۴/۲/۱۳۱۷ منتشر شده است. قانون مذکور در سال ۱۳۵۴ کلاً منسوخ شد و قانون جدید فعلی در ۷۶ ماده جایگزین شد.از اولین نسل سردفتران ازدواج و طلاق می‌توان این اشخاص را نام برد؛ امام‌جمعه خوئی، میرزا سیدمحمد بهبهانی، سیدمحمدرضا افجه‌ای، حاج بحرالعلوم رشتی، میرزامحمدحسین شوشتری و اولین سردفتران اسناد رسمی که بعضاً دفاتر ازدواج و طلاق هم داشتند؛ شیخ ابوالقاسم تویسرکانی، شیخ محمدتقی زنجانی، سیدصادق رشتی‌جیلانی، سیدعلی‌اکبر آیت‌اله‌زاده، سیدعبداله طالقانی، سیدجعفر افجه‌ای، دکتر موسیû جوان، سیدمهدی لاهیجی، شیخ ابوتراب نهاوندی و اولین سردفترانی که در شهرستان‌ها می‌شناسیم؛ شیخ محمد نهاوندی، شیخ محمد غروی‌قوچانی، شیخ حسن برسی در مشهد.[۴۶] ناگفته نماند که داشتن دو دفتر برای دفتر اسناد رسمی تا سال ۱۳۵۴ که قانون جدید دفاتر اسناد رسمی تصویب شد، الزامی بود؛ یکی دفتر سردفتر و دیگر دفتر دفتریار که با وضع قانون مصوب ۱۳۵۴ داشتن دو دفتر از میان رفت و چندی بعد تنظیم اسناد در دو نسخه یکی برای پرونده دفترخانه و دیگری برای اصحاب معامله، رایج شد که تاکنون ادامه دارد. دیگر از موارد تغییر در قانون دفاتر اسناد رسمی موضوع الصاق تمبر به اسناد است که به‌موجب همان قانون سال ۵۴ صدور قبض حق‌الثبت و پرداخت آن به بانک جایگزین الصاق تمبر شد که سردفتر حق‌الثبت و سایر حقوق دولتی را دریافت می‌کرد و هفته‌ای یا ۵ روز یک‌بار حق‌الثبت وصولی را یکجا به حساب سازمان ثبت در بانک ملی واریز می‌کرد تا اینکه براساس بخشنامه‌ای به تاریخ ۱/۵/۶۹ مقرر شد برای هر سند جداگانه قبض حق‌الثبت صادر و توسط ارباب رجوع به بانک پرداخت شود ولی حق‌التحریر را کماکان سردفتران شخصاً وصول می‌کردند تا اینکه در تاریخ ۱۰/۱۰/۷۹ طبق بخشنامه شماره ۲۴۵۶۱/۳۴/۱ بنا به دستور آقای محمدرضا علیزاده رئیس وقت سازمان ثبت، حق‌التحریر مانند حق‌الثبت با صدور فیش جداگانه برای هر سند توسط ارباب رجوع به بانک ملی ولی به حساب شخصی سردفتر واریز می‌شود و در حال حاضر وجه نقد بابت هیچ کاری توسط دفترخانه وصول نمی‌شود و کلیه وجوه مربوط به حق‌الثبت و حق‌التحریر و بهای اوراق و سایر هزینه‌ها به بانک واریز می‌شود و تا تاریخ ۱/۷/۸۰ برای صدور اجرائیه و اخطار و فسخ اسناد و قبض سپرده وجهی دریافت نمی‌شد که از آن تاریخ به بعد برای آنها هم برای اولین‌بار حق‌الزحمه‌ای برای دفترخانه منظور شد.از کلیه حق‌التحریر دریافتی ۲۰ درصد سهم دفتریار و ۸۰ درصد سهم سردفتر بود که با تصویب قانون سال ۱۳۵۴ و سپس تغییر آن در سال ۳/۴/۷۱ که ۱۵ درصد حق‌التحریر برای بیمه و خدمات و بازنشستگی سردفتر و دفتریار به حساب کانون واریز می‌شد سهم دفتریار از ۲۰ درصد به ۱۵ درصد تقلیل پیدا کرد و به موجب لایحه ۳۱/۳/۵۹ شورای انقلاب ابتدا حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۹۵ درصد از حق‌التحریر وصول‌شده به طور افزایش پلکانی برای کارکنان دفترخانه منظور شد که در اسفند ۱۳۷۱ با اصلاح آن قانون برای کارکنان ۱۵ درصد مقطوع، بدون در نظر گرفتن سقف مبلغ وصولی بابت حق‌التحریر محاسبه شد و نیز به‌موجب قانون ۳/۳/۷۱ کارمندان دفاتر اسناد رسمی در زمره مشمولان قانون کار و تأمین اجتماعی قرار گرفتند.تا سال ۱۳۵۴ سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران فاقد حقوق بازنشستگی و خدمات تأمین اجتماعی بودند ولی از سال ۵۴ به موجب ماده ۱۶۵ قانون مالیاتی مصوب ۱۳۵۴ مقرر شد ۸ درصد مبالغ مالیات وصولی توسط سران دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق‌الزحمه کسر و بقیه به دارایی پرداخت شود که ۴ درصد آن مستقیماً از طرف دارایی به حساب کانون سردفتران جهت امور رفاهی و بازنشستگی سردفتران واریز می‌شد و ۴ درصد سهم سردفتر را شخصاً برداشت می‌نمود تا اینکه با اصلاح قانون مالیاتی در سال ۱۳۶۶ وزارت امور اقتصادی و دارایی از پرداخت ۸ درصد خودداری کرد. و تا مرداد سال ۱۳۵۹ سران دفاتر، مالیات معاملات املاک و رهنی و ذمه را دریافت و به دارایی می‌پرداختند که در آن سال دریافت مالیات املاک توسط سران دفاتر ممنوع و معاملات با صدور مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال به دارایی انجام می‌شد.

مهر دفترخانه

مهر دفترخانه از بدو تأسیس تا سال ۱۳۶۲ مهر فلزی استامپی بود که در آن سال به مهر فلزی برجسته پرسی تبدیل شد.

منبع : سایت کانون سردفتران و دفتریاران

پاسخی بگذارید

Back To Top